Studiul recent realizat de Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor Imobiliari pentru o Economie Sustenabilă (FIDES) aduce în prim-plan oportunitățile pe care le oferă introducerea societăților de investiții imobiliare (SII), cunoscute și sub denumirea de REIT-uri (Real Estate Investment Trusts), în România. Potrivit acestui raport, implementarea unui cadru legislativ dedicat SII-urilor ar putea genera venituri fiscale de până la șapte ori mai mari decât pierderile inițiale, estimându-se că în următorii cinci ani ar putea mobiliza aproximativ patru miliarde de euro în active imobiliare.
În prezent, România este una dintre ultimele economii relevante din Europa care nu dispune de un cadru legislativ specific pentru REIT-uri. Această situație creează un dezavantaj competitiv semnificativ în atragerea capitalului destinat investițiilor imobiliare, în contextul în care alte țări europene, precum Franța, Germania sau Ungaria, au adoptat deja regimuri similare.
Studiul FIDES subliniază că experiența europeană arată că regimul REIT nu afectează negativ baza fiscală, ci o restructurează, promovând transparența și predictibilitatea. Acest lucru se datorează în principal faptului că SII-urile sunt obligate să distribuie cel puțin 90% din profitul obținut sub formă de dividende, ceea ce generează o bază impozabilă mai mare și mai stabilă la nivelul investitorilor.
În România, un proiect de lege inițiat în 2024 a trecut deja de Senat și se află în prezent în dezbatere la Camera Deputaților. Acesta propune un regim specific pentru SII-uri, inclusiv prevederi fiscale care ar permite scutirea de impozit pe profit pentru veniturile generate din activități imobiliare. Această măsură ar reprezenta o schimbare semnificativă în modul în care este reglementat sectorul imobiliar din România.
Implementarea acestui regim fiscal ar putea reduce impozitarea de la un sistem cu dublu nivel, aplicat atât la nivelul societății, cât și la nivelul investitorului, la un singur nivel, ceea ce este o practică standard în majoritatea țărilor din Uniunea Europeană care au adoptat legislația REIT. Această modificare ar elimina dubla impozitare și ar contribui la creșterea atractivității investițiilor în sectorul imobiliar.
Studiul FIDES prezintă un scenariu realist în care aproximativ patru miliarde de euro în active imobiliare ar putea migra către statutul de SII în următorii cinci ani, ceea ce ar genera un impact fiscal negativ inițial de 12 milioane de lei, care ar crește treptat până la 59 de milioane de lei în anul al cincilea. Cu toate acestea, aceste pierderi ar fi compensate de efectele pozitive ale capitalului nou mobilizat, estimându-se că veniturile fiscale suplimentare ar putea ajunge la 445 milioane de lei în cel de-al cincilea an.
Un alt aspect important evidențiat în raport este că sectorul imobiliar joacă un rol esențial în economia românească, contribuind cu aproximativ 7,3% la PIB. Cu toate acestea, reprezentarea acestui sector pe piața de capital este semnificativ subdimensionată, capitalizarea bursieră a BVB având o componentă imobiliară de sub 2%. Aceasta sugerează că există un potențial semnificativ de creștere și dezvoltare în acest domeniu.
Fondurile de pensii private, care dețin active de aproximativ 201,6 miliarde lei, sunt limitate de o cotă legală de 3% pentru alocarea în imobiliare listate. În absența REIT-urilor, aceste fonduri nu au unde să investească această cotă, ceea ce limitează oportunitățile de diversificare a portofoliilor lor și, implicit, creșterea economică.
Studiul FIDES sugerează că introducerea SII-urilor ar putea democratiza accesul la investiții imobiliare. Prin achiziția de acțiuni pe piața reglementată BVB, un investitor cu un capital modest ar putea deține indirect o parte dintr-un portofoliu imobiliar diversificat, gestionat profesional. Aceasta este logica care a condus la succesul REIT-urilor în alte jurisdicții și ar putea fi replicată și în România.
Analiza realizată de FIDES s-a bazat pe datele financiare a 481 de companii active în sectorul imobiliar românesc, având o cifră de afaceri de minimum două milioane de euro. Această abordare riguroasă oferă o imagine clară asupra potențialului de creștere și dezvoltare al sectorului imobiliar din România, în contextul în care se preconizează că 2024 va reprezenta un an de maxim profit net pentru aceste companii.
Proiectul de lege privind regimul aplicabil SII-urilor a fost inițiat de deputații PNL și a fost adoptat de Senat cu procedură de urgență. Acesta se află acum în dezbatere la Camera Deputaților, unde comisiile de specialitate analizează impactul și fezabilitatea propunerilor. Este esențial ca toate părțile implicate să colaboreze pentru a asigura un cadru legislativ care să sprijine dezvoltarea sănătoasă a sectorului imobiliar din România.
În concluzie, introducerea societăților de investiții imobiliare ar putea reprezenta o oportunitate semnificativă pentru economia românească, oferind nu doar un cadru favorabil pentru atragerea capitalului, ci și posibilitatea de a democratiza accesul la investiții imobiliare pentru toți cetățenii. Aceste măsuri ar putea contribui la creșterea economică sustenabilă și la consolidarea sectorului imobiliar pe piața de capital.